現在正是進場下殺的好機會。中國大陸購房團已瞄準南加州首先搶灘，下則新聞摘取洛杉磯世界日報
2009-02-25中國大陸購房團搶灘 主流媒體關切相信「瘦死的駱駝比馬大」 10天考察5都會 CNN、NBC、CNBC等焦點報導
由北京、上海、杭州、大連、青島等地富豪組成的中國大陸購房團24日再次登陸洛杉磯，並將在未來10天旋風式考察全美5個都會。南加業界部分人士對中國大陸購房團高調進軍美地產市場難以理解，部分則認為，在美國房產觸底前來美考察，不失為聰明做法。
中國大陸購房團引起洛杉磯華、洋媒體關注。
中國大陸購房團的到來引起洛杉磯主流媒體關注，CNN、NBC、CNBC、ABC等當天傍晚黃金時間焦點報導。一位記者直言說出美國人普遍關心的問題:中國大陸人到來是否會抬高加州房價，使美國民眾撿便宜美夢落空。
現場為中國購房團解答疑惑的洛杉磯州大經濟與統計系教授溫尼克（Andrew J. Winnick）表示，目前加州上市房屋中六成為法拍屋，數量大，但銀行貸款緊縮，使得美國房屋市場舉步維艱，外來資金的注入將有利於房價穩定。他說，任何外來資金都將對美國房屋市場產生正面影響。
目前中國大陸購房團的目標一是法拍屋，二是良好學區的華人聚居區。
據組織此次購房團的中國搜房網負責人楊婷表示，春節後到美國考察房市的已有60人，團員中有律師、企業主和房地產經紀和新貴，很多人來美前做足大量功課。
一位不願透露姓名的購房團員表示，全球房地產價格都受衝擊，之所以選擇美國，是相信「瘦死的駱駝比馬大」，美國仍是全球龍頭。他說，已準備用50萬美元在美購買花園洋房。
據加州商業基金會秘書邱麗珠表示，購房團成員未來兩天兵分兩路，自用購屋團將前往亞凱迪亞、鑽石吧及核桃市考察，投資商場團則將前往奇諾岡等地。購房團之後還將前往舊金山、拉斯維加斯和紐約等地。
最先衰退、砸重金 高盛看好美國率先復甦
全球經濟衰退，高盛最新報告指出，美國有機會搶先復甦，高盛針對外匯客戶的調查，47%的人認為美國會率先復甦，因為撒的錢最多，又是最早步入衰退，應該會搶先全球其他經濟體復甦。
美國總統歐巴馬指出，「不可能會有單一方案，不管再怎麼詳盡，能成為經濟的萬靈丹。」僅管沒有萬靈丹，根據高盛證券最新的報告，在對外匯交易客戶調查後，47%的人相信全球景氣復甦會從美國開始。因為全球政府撒錢救經濟，美國手筆最大，其次是歐盟。重金之下，理當率先復甦，另一個原因是，美國經濟早在07年底比其他國家早進入衰退，也應該最早復甦 . . .
另外，美金在這次金融海嘯中持續保持它龍頭的地位，在它的金融體系出現這麼大的漏洞後的今天，美金仍然強勢。如果您要找安心，把錢換成美國不動產收取高額的美金房租，絕對是個不會錯的選擇!
經濟型獨立平房:美金25萬起
高級豪宅: 美金50萬起
多單位公寓: 美金80萬起
商場: 美金150萬起
零利率 ？利息變薄，龐大定存族怎麼辦？
從台灣、美國到日本，各國央行給出了接近零利率的耶誕禮物。該如何解讀各國央行政策？錢愈存愈薄，定存族要怎麼辦？
二○○八年的最後一個月，全球存款人陸續收到各國中央銀行送出的零利率禮物。美國聯準會主席柏南克十六日率先發難，明示聯邦基金利率將以○到○．二五％為目標；十二月十九日，日本央行降息至史上新低○．一％；在台灣，儘管央行沒有跟進，但金融業重視的隔夜拆款利率，耶誕夜已經破盤到○．五六四％，創政府遷台以來最低。
「零利率政策已經來了。我最憂心的事情來了。美國已經變成日本了，」新科諾貝爾經濟學獎得主克魯曼在部落格上發出警告，「嚴肅點！我們真的深陷在大麻煩裡。」
全國上千萬存款戶利息大失血！央行突然降息二碼後，台銀、土銀、合庫、彰銀等四家銀行昨晚宣布，自今天起調降新台幣各天期存款利率，調降後一年期與二年期定存固定利率均跌破一％，均創下歷史新低，將掀起各行庫跟進降息風潮。行庫高層說，靠利息過活的退休銀髮族可苦了，將會哀鴻遍野、叫苦連天。
行庫主管估算，以五百萬元退休金為例，過去一年期定存利息約二．八％，一年利息收入有十四萬元，但現在一年期定存利息跌破一％，為○．九二％後，一年利息收入僅剩下四萬六千元，減少九萬六千元，慘遭腰斬。
也就是說，這名退休銀髮族，過去一年利息收入達十四萬元，每月平均利息收入有一萬二千元；但現在每月平均利息收入不及四千元，日子怎麼過 . . .
行庫主管強調，這次調降存款利率，如大額定存利率降幅較一般定存利率降幅低；一般定存利率固定利率降幅高於機動利率降幅，且固定與機動利率差距有擴大現象，顯示一般定存固定利率低於機動利率，暗示央行未來仍有降息空間 . . .
經濟型獨立平房:美金25萬起
高級豪宅: 美金50萬起
多單位公寓: 美金80萬起
商場: 美金150萬起
如果您的小孩在南加州唸大學或準備前往留學，居住的問題勢必是頭號問題。一般來說，留學南加州在住的方面有幾種選擇:
加州大學河濱市分校 (UC Riverside)
一棟位於UCR旁有5房的獨立平房
※開價僅美金24萬8千※
內部面積2,100平方尺，地8,000尺
5間房可留一間給小孩其他出租
以上費用因為是繳房租，您等於是在幫房東繳房貸；錢是一去不復返。但為何不利用現在市場低價的優勢和前所未見的超低利息(台灣約1.5%+，美國為4.7%+)來投資美國校園旁的不動產，一來，這等於像是存錢，二來，自己的小孩有地方住，再來，空房間可出租來支付地稅甚至補貼小孩每月的開銷，最後，如果您來看小孩，您也不愁沒有個落腳地點。
四年後，當小孩畢業了，您可繼續作房東，或把房子賣了套現。如果房價那時和現在一樣，您等於賺到了四年來原本要花在小孩「住」上的費用，如果房價那時比現在高，那麼等於您不但賺到了房租，並且還賺到了一份「遲來的獎學金」。
通常，好學校旁的不動產是最保值的，因為它不會有找不到房客的煩惱，並且租金一般都比其他區域來得高。因此，如果您已有小孩在南加州或是在不久的將來會過去，現在正是置產兼投資的大好機會!
但是做房東卻有房客不會有的負擔和支出，本公司用右側的房子(實際案例)加以說明在南加州校園旁置產的費用和其投資保酬率:
| 第一年 (買) | 第二年 | 第三年 | 第四年 (賣) | |
|---|---|---|---|---|
| 買 / 賣價 | $232,000 | -- | -- | $270,000 (假設) |
| 代書費用 | $3,800 | -- | -- | $2,200 (預估) |
| 佣金 | $4,640 (2%) | -- | -- | $15,000 (6%) |
| (A) 買房總支出 | ($240,440) | -- | -- | -- |
| 賣房總支出 | -- | -- | -- | ($24,100) |
| (B) 賣後拿回現金 | -- | -- | -- | $245,900 |
| 售出後的增值稅 | -- | -- | -- | (B) - (A) x 15% |
| (C) 整年房租收入 | $31,000 | $31,000 | $31,000 | $31,000 |
| * 房屋維修費 | $6,200 | $1,000 (預估) | $1,000 (預估) | $1,000 (預估) |
| ** 物業管理費 | $2,480 (房租的8%) |
$2,480 (房租的8%) |
$2,480 (房租的8%) |
$2,480 (房租的8%) |
| 火險 | $850 | $850 | $850 | $850 |
| 地稅 | $2,350 | $2,350 | $2,350 | $2,350 |
| *** 銀行貸款本息 | $0 | $0 | $0 | $0 |
| 水電瓦斯費 | $1,800 (預估) | $1,800 (預估) | $1,800 (預估) | $1,800 (預估) |
| (D) 整年總支出 | ($254,120) | ($8,480) | ($8,480) | ($8,480) |
| 投資保酬率 | 7% (C - 過戶後的開銷) / A |
9% (C - D) / A |
9% (C - D) / A |
11% (B-A-稅) +(C-D) / A |
為方便說明，以上例子假設房子過戶於第一年、一月一日，出售於第四年、十二月三十一日。五間房租分別為$450、$450、$500、$500、$680 (主臥室)。
* 通常過戶後，屋主必須裡裡外外重新打理房子一次，才能上市出租找房客。所以第一年的維修費通常是最高。期後的費用來自於每月幫您打理前後院的園丁。
** 若客戶委託本公司代為管理房屋/銀行屋/法拍屋，本公司將收取租金的8%作為服務費用，但客戶有權選擇其他公司。
*** 為了方便計算，以上例子為現金購買(沒有和銀行貸款)。若貸款比率偏高，投資保酬率則會相對的偏低。因為房租得用來償還利息。
加州的總生產毛額僅次於法國,為全世界第八大經濟體系,整個美國所仰賴的進口貨品一半以上由此登陸,除此之外，它的人口膨脹速度也是全美之冠(約每五十秒就增加一人),它有溫暖的氣侯和融合多種族裔的「加州文化」。這些原因奠定了它是「世界移民天堂」的美名。全世界每年到此定居的外來族群(移民，學生，工作者 . . .)估計為十五萬人之多!
位於洛杉磯南邊的迪斯尼樂園
南加州洛杉磯(LA)是一個很適宜投資的好地方。這兒氣候非常好，四季陽光燦爛，中國人多，洛杉磯郡的總人口一千三百多萬，其中亞裔約有一百四十萬人，它是國際金融中心，進出口貿易的主要港口，航天，電子工業的重地，好萊塢電影製片業及世界着名的高等學府如南加大（USC），加州洛杉磯大學(UCLA) ，加州理工大學(California University of Technology)都在此地。
南加州名校: UCLA
洛杉磯又是一個世人所向往的旅遊聖地。這裏有迪士尼公園（Disney Land）、環球影城(Universal Studio) 、好萊塢(Hollywood) 、比華利山莊(Beverly Hills) 、聖塔莫尼卡(Santa Monica) 、長堤市(Long Beach)，等等。多元化的經濟造就了無數的就業機會和商機。
洛杉磯亞裔人口總數在美國排名第一，而且洛杉磯郡亞裔企業數量和營業額都是全美第一。根據美國聯邦人口普查局2006年的資料，亞裔企業數量是排名第二的紐約五郡總和的1.24倍，營業額是紐約五郡總和金額的2.39倍，排名第三的橙縣（Orange County）爲紐約五郡總和的40.77%，營業額的51.36%，這兩者相加就更爲可觀。在華裔人口中，自己擁有住房的占62.2%，即每100戶華人中就有62戶是擁有房地産的。
華人聚集的羅蘭崗市
洛杉磯郡在華人社區有大型的中國超級市場、商場、中國人投資的銀行、醫院、地産公司、律師樓、保險公司、華人電臺和電視臺、華人報紙，等等。這裏說中文大行其道，社區有華人議員、市長，甚至連投票選舉美國總統的選票都有中文解說。現在大家都知道目前投資美國買房地産是個好時機，價錢低，利息也不高。外國人在加州買房地産是合法和受鼓勵的。洛杉磯地區在目前世界經濟疲軟的影響下，房地産市場比周邊地區要穩定得多，因爲華人有一個傳統的觀念：在美國有房子就等於在此地紮下了根，失去了房子就等於漂泊的浮蓮，萬萬不能。因此，他們會用盡自己的一切能力去維護自己的社區和自己的根（房産）。
不管您在美國有無合法身分，您都可以買或賣不動產，買後您可透過我們的物業管理服務輕鬆收取租金，您只需要在美設立一個銀行帳戶，我們會幫您負責以下事務(合約期限一般為一年):
如果您以外國人身分購買不動產並收取租金，我們會提供您美國境內相關省稅或免稅資訊供您參考，一般來說，這類收入在您的母國屬於「境外收入」，是不必課稅的。在美國境內也有節稅的方法。(本公司不保證您的租金不必付稅，境外收入相關細節請詢問您母國的會計師)
美國房地產稅法中，其中的1031 Exchange，又稱之為「同類不動產互換」(Like-Kind Exchange)，是一種讓投資者在不動產項目賺到錢後，利用轉投資相同或更高價格的不動產項目來延緩繳付增值稅的方法。稅法中提到，只要是投資性的不動產項目如：出租的房屋，土地，商場，公寓，或商辦，均可以被互相轉換。而其中更提到，如果脫手的項目金額龐大，投資者甚至可以「以一換多」，來拆散「下一波投資」的風險。相反的，投資者也可「以多換一」來整合所有不動產投資的力量。因此您可以把投資美國不動產當成是個「滾雪球」的遊戲 (在免付增值稅的情況下“賺了就換”)。通常我們建議客戶在轉換了幾輪投資後 (雪球滾大後)，把所有的火力集中在一個能安穩收租的大項目上(如一整個商場)，以方便管理。
客戶必須了解，若將來賣這個商場(不繼續換其他項目)，之前滾雪球時賺到的每一樁買賣，都還是得課稅。所以，換到最後，應該是要留下最好的房屋/銀行屋/法拍屋(永遠不賣)收租養老並傳承後代。此種策略的好處是您可在免稅的情況下搞大自己的海外投資，賺取更高額的境外收入。此種投資策略在亞洲是找不到的!!
現在起，您可透過本公司的網站，在完全不踏出家門的情況下，自行研究南加州不動產的走向，以做出正確的投資決定，若碰到問題，您可由線上自由發問與我們討論。我們的線上工具可以幫您省下寶貴的時間，和免除您在做跨海投資時，所碰到前端和後端的煩惱。我們網站內的工具包括 :
跨海投資不動產最麻煩的地方是:
針對以上您的煩惱，我們幫您克服的方法是:
美國房地產市場從來不排斥外國人置產。現在更是如此，只要您有簽證，並且能夠支付50%以上的頭期款(次貸危機前20%就行)就可以購買房子。但是，除非未來您想在美國生活，您可藉著償還房屋貸款建立在美國的信用分數，要不然我們會建議您儘量在您的母國貸款，然後以「現金買主」的身分來美國喊價，這種方法會使您的出價較具吸引力，進而換到更高的折扣和優惠。
在美國買房從過戶程序開始到最後移交鑰匙的時間大約為1個月。過戶手續成本也不算高，一般佔最後敲定的房價之2.5%~3%，再加上本公司2%的佣金。
若以外國人或外國公司名義購買不動產，在持有不動產超過兩年後，轉賣時若有賺到錢，均須繳付美國國稅局15%的增值稅。但是差別是如果以個人名義購買，將來要繳付的遺產稅(過世後留給下一代)和贈與稅(名字轉給小孩或配偶)會比用外國公司名義購買高出很多，因此，如果可能，用外國公司購買美國不動產會是最節稅的一種方法。
過戶後，「養」房子的費用為:
若房子是存投資房屋/銀行屋/法拍屋，投資報酬率的計算公式為:
如果買價和房租的比率夠好，買主通常可以得到6% ~ 7%的回報率，也就是說大約14年回本。類似這樣的機會南加州現在出現不少，請別錯過了機會。
南加州的居住環境可說是老人天堂，如果經濟條件允許，在此處有個落腳地可方便您遊玩整個美國和鄰近國家如加拿大和墨西哥。並且在這裡不怕英文不通，多個華人聚集的高級城市，內有華人超市，銀行，應有盡有。電視上可看到亞洲各台的新聞和節目，讀的是各方華人出版的報紙，出門到處是公園，和收費低廉的高爾夫球場。餓了在這可找到全世界各國美食，不論您愛吃中餐或西餐 . . .這就是南加州的退休生活 . . .
如果您有綠卡，您更可享受美國健全的社會福利，和對老人的優惠，譬如醫療保險、生活救濟、交通優惠等。
美國老人65歲以上、工作做滿40個季點就可以享受退休金，沒有退休金的老人可以拿到$400至$800多美元的社會安全生活補助金 (SSI，各州不同)。享受不到醫療保險的低收入老人，可享受聯邦和州的免費醫療照顧。全社會各服務業均對老人另眼相待。在某種程度上，美國老人晚年的安適、無憂無慮是世界任何國家不能相比的。
如果置產目的是退休養老的渡假屋，可考慮的方向為:
高爾夫球場社區: U$ 75萬起
臨湖邊的社區: U$ 90萬起
有夜景的山丘豪宅: U$ 80萬起
「閘門社區」外觀: U$ 50萬起
錢進南加州十大理由